Piața imobiliară rezidențială din România este caracterizată în linii mari de două lucruri, arată Banca Națională în Raportul său anual. Primul e legat de disparitățile uriașe dintre cererea și oferta de bunuri imobiliare în regiunile din țară, iar al doilea ține de concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare, în contextul gradului de sărăcie din regiunile mai puțin dezvoltate.
Prețurile locuințelor sunt influențate și de intensificarea tensiunilor geopolitice generate de conflictul militar dintre Rusia și Ucraina, scrie Hotnews.
E bine să știți aceste lucruri – și cele de mai jos – dacă sunteți în căutarea unui apartament sau dacă vreți să vindeți unul.
Diferențele la nivel regional în ceea ce privește prețul raportat la venit (price-to-income) sunt determinate atât de nivelul prețurilor proprietăților imobiliare, precum și de cel al salariilor.
Potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, pe primele 5 luni din acest an vânzările de unități locative sunt în scădere în cele mai multe județe. În Constanța se înregistrează o scădere de 14,16%, ceea ce ne situează pe locul al 12-lea în România în topul scăderilor. În 4 județe, vânzările au crescut. Cele mai mari scăderi s-au înregistrat în Călărași, București și Ilfov.
Din perspectiva concentrării regionale a creditelor pentru locuințe, regiunea București-Ilfov cumulează 35% din totalul împrumuturilor, iar următoarele 4 județe (Cluj, Constanța, Brașov și Timiș) reprezintă peste 20% (date la decembrie 2022).
În contrast, județele cu cea mai mică pondere a creditului ipotecar, atât ca stoc, cât și ca flux, sunt Harghita și Covasna (0,3% din total).
Fără a apela însă la sprijin financiar bancar, timpul necesar achiziționării unei locuințe cu 2 camere la nivel național ajunge și la 11 ani, potrivit celui mai recent raport asupra Stabilității Financiare publicat de BNR.
La nivel de județ, gradul de îndatorare este cuprins între 38,3 și 40,9% (date la decembrie 2022), menținându-se la un nivel adecvat din punct de vedere prudețiial, mai arată BNR.
În schimb, gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (loan-to-value – LTV) prezintă diferențe foarte mari. Cel mai scăzut grad de acoperire a împrumuturilor prin garanții este înregistrat în județul Bacău, iar încă alte 9 județe consemnează un nivel al LTV de peste 80%.
Discrepanțele se manifestă și în ceea ce privește accesul la piața creditului ipotecar. Dintre cele 5 centre de dezvoltare analizate, doar Timișoara și București înregistrează valori supraunitare ale indicatorului.
Brașov și Constanța prezintă un nivel similar al accesului la piața creditului ipotecar, în timp ce Cluj-Napoca consemnează cea mai redusă accesibilitate.
Majorarea dobânzilor pune presiune suplimentară pe capacitatea de plată a debitorilor, o creștere a ratei dobânzii cu 4 puncte procentuale conducând la reducerea indicelui de accesibilitate de la 1,2% la 0,86% în cazul Capitalei.
Acești factori sunt de natură să diminueze cererea potențială din partea populației și, implicit, să contribuie la temperarea creșterii prețurilor imobiliare. Expunerile băncilor asupra piaeței imobiliare au consemnat o creștere anuală de 4% la finalul anului 2022 comparativ cu aceeași perioadă a anului anterior și au rămas în continuare la un nivel ridicat (69%).
Calitatea portofoliului de credite ipotecare acordate populației nu oferă motive de îngrijorare până în prezent, dar este monitorizată cu atenție. Rata de neperformanță a scăzut la 1,4% în decembrie 2022, iar principalii indicatori macroprudențiali s-au menținut în limite adecvate.
